20年，是十分漫长的，也是转瞬即逝的。对于人类而言，20年的时间可能是其美好的青春岁月；对于一个动物而言，20年的时间可能是匆匆而过的一生时光；对于一个国家而言，20年的时间，不过是其发展进程中的转眼一瞬。

你或许可以预见20年后自己的容颜变化，不知是否想过20年后的楼市变化呢？

本文作者楼市团长浸淫楼市多年，一直处于投资市场一线，具有丰富的实战经验，接下来我将运用数据和逻辑，为大家描绘20年后的中国楼市真实景象。

要讨论楼市的未来这个问题，人口出生率是绕不开的数据。一说到人口出生率，媒体上简直是一面倒的悲观之词，好像中国20年之后没人了一样。

其实有没有必要那么悲观呢？我只消问诸君一个问题，便马上明了

中国人口出生率下降了请问20年后中国年轻人的总数是增加还是减少了？

答案是：增加了，并且是数以亿计。

这个问题没有想出来的朋友，初中物理不过关，因为人口出生率相当于物理里面的“加速度”概念，虽然出生率下降了，但是每年依然有多则1000万，少则数百万婴儿出生，所以20年后，年轻人总数是增加的。

那么这个数字是多少呢？

过去20年，年均新生儿1500万左右，所以将来20年新增的购房需求，仍有3亿+人。这些人主要是2000-2020年出生的，三五年后，正当陆续刚需入市。当然，还有很多刚需的90后、80后，至今没有买房。

2021年开始，中国出口人口降至1000万，预计2021-2040，平均每年出生700万，20年，再产生1.4亿人。

3亿+1.4亿=4.4亿人！

4.4亿人什么概念？比美国总人口还要多！

这4.4亿的需求，就是未来中国楼市的希望。但是，这个希望只存在于五大城市群，因为中国的住宅供应是结构性过剩的。

结构性过剩是什么意思？

通俗来讲，就是中国很多住宅过剩了，并且这些住宅大部分分布在县城，四五线城市，而五大城市群，例如深圳、北京这些地方的人，却找不到安家之所，住房严重紧缺。

有房的地方，没人有人的地方，没房这就是结构性过剩，供需失衡

其实这个道理想想就明白了很多人老家县城的房子，农村的自建房一年都住不了7日，长期空置，而在北上广深打拼他们却要租房住，加班攒首付…

弄清楚这个问题，关于20年后中国的楼市，我们就可以得出几个结论：

1、中国的房价泡沫并不存在于高房价的北京，深圳，上海等特大城市，而是广大的县城，五六线城市。

贵的地方，还会继续涨，没泡沫贱的地方，大家都嫌弃，一跌再跌…

“天之道，损有余而补不足”“人之道，损不足而奉有余”

中国有14亿人，以后有80%的人口集中生活在北京、深圳、成渝等五大都市群周边，其他大片的国土，乡村县城，都是人口凋敝区。

就像美国中部铁锈城市地区，芝加哥什么的，曾经辉煌一时，早就衰落了，现在大量的人口集中在纽约、洛杉矶等头部城市。

这是一个分化的时代，几个头部城市群就把全国的人口瓜分完毕。

2、中国楼市的真正拐点出现在2040年之后，在2040年之前，全中国排名30名之前的城市，房价都是波动性往上增长的。

2000-2010年，3000个城市的房价上涨
2010-2020年，300个城市的房价上涨
2020-2040年，30个城市的房价上涨
2040-2060年，10个城市的房价上涨
……

整个中国的楼市不可例外地像发达国家一样，经历全国普涨到分化上涨的阶段。

PS：为什么拐点出现在2040年呢？因为人口拐点出现在2020年。在这一年，“刷”一声，每年新生儿一下子降至1000万，并且照这个趋势下去，出生率很难大幅反弹。2020年出生的人，20年后才会考虑买房，所以楼市拐点最快也要在2040年才出现，换言之，2040年之前，中国前30名的城市，房价都是涨的。

3、普通人的房产投资至少还能再玩20年，想赚钱趁早

根据上文所讲，在2040年之前，中国还有30个城市的房价会继续上涨，可以买房投资，依然有机会赚到钱。

这20年，是你最后的窗口期，一旦你在这个时期你的资产没有大幅增长，那么你就没有资格参加下一轮的竞争了

因为下一轮中国只剩10个城市的房价还会继续涨了，并且这个10个城市的房价会非常贵，参与的门槛非常高。

这道理很简单2010-2020年在老家省会买房的人房子涨了卖掉，所以才能来深圳买房因为资产是一级级往上跳的

所以2020年以后，你的资产如果没有大幅增长，那就无法往上走了，慢慢就被社会甩下来…

防杠声明：不一定所有人都是以资产追资产，有些人踩上大运，创业上市，一样有可能直接买房，参与下一轮资产竞争。

4、20年之后，房子这东西，生下来有就有，没有就是没有，因为买不起了。那个时候，80%的人考虑的问题是怎么交房租，而不是买房。

这玩意儿就像香港的楼市，你出生的时候，父母留了房产给你就可以轻轻松松坐地收租，没有的呢？只能一边忍受高房租，一边拼命加班…

那我们的子女不忍受高房租行不行呢？不行，因为房租低的地方，找不到工作。

我之前问一个朋友：你既然忍受不了北京的房租，为什么不回老家呢？

他跟我说：我的专业是计算机，老家县城没有码农的职位，回去我无用武之地，只能干苦力活，做搬运工，在北京至少还能混个三四十万一年。

所以这个悖论是：机会多的地方，房价贵房价便宜的地方，没有机会

要不回农村县城混吃等死，要不来大城市租房打拼，只能选一条路。

5、京沪深广20年后房产均价25万一平方，是未来中国房价的制高点，并且这个制高点一定会实现。

2014年，中国货币供应量122万亿，深圳均价2万多

2020年，中国货币供应量218万亿，深圳均价高峰期去到8万

从GDP增速，M2货币供应量来讲，未来20年四大一线城市均价25万每平方是非常合理的。25万每平方，看似很高，其实到那个时候，中国货币供应量可能已经去到1000万亿了，你在马路买斤苹果就要几百块，工资收入10万一个月…

因为持续的通货膨胀，30年来农民工的工资涨了40多倍，工资都涨了几十倍，房价就不能涨？没天理！

普通人最大的错误是用静止的币值预测未来的房价，我十几年前就想明白了通货膨胀这个问题，才义无反顾地折腾房子，一直走到今天。

当然，大家2021年开始依然不算晚，毕竟中国还有30个城市能继续涨，既然京沪深广均价25万，想必其他城市20年之后均价也得十几万。

从长期趋势来看，如果北京能够涨到25万一平方，那么燕郊未来至少是北京5折，这也是为什么我很看好燕郊的原因之一。

事实上，全世界任何一个国家的首都人口都是持续集聚、房价都是不断上涨的。韩国全国总人口5100万，其中首尔+仁川+京畿道整个都市圈人口2600W，全国有50%的人口生活在这里。

日本1.1亿人口，东京都市圈3700万人，约三分之一的人口生活在首都。

相比之下，北京1.64万平方公里，人口2151万，占全国人口的1.65%，人口聚集度还有非常大的提升空间。

……

大家永远记住一点：全国的城市消亡了，首都都不会消亡，首都永远繁华。

投资建议：

1.挑对城市

买房子相当于买一座城市的股票，享受和城市一起成长的过程。

四五线县城旁，农村的一幢小破楼，再怎么限制供地，再怎么超发货币，也不会怎么涨了。

工业化以来，人类聚集程度是一直上升的，只有人挤在一起，才能创造出金融，IT，漫展，电影，脱口秀等服务业。

由于计划生育，未来20年，四、五线城市将会是人口净流出，毫无发展潜力可言，衰退无可避免。

而一、二线城市以及部分优质三线城市，人口将进一步上涨。

2.抓住时机

真正成熟的投资者，都能够在很好的时机来回切换，选好不同的房产，玩好概率和赔率。

绝大多数人都是用“点”赌大小，一部分人用“线”撞大运，少数人有“网”能捞到些鱼，而长期赚大钱者绝对都是持有正确方法论的。所以影响投资阶层流动的最大因素还是认知级别。

不管是过去还是未来，在具体某个时机和资产类别上没有把握住机会，都是一次巨大的阶层分化。

绝佳的投资机会一定不是靠追的，而是靠捡的（通常这时大众处于看不见或看不起阶段）。最常见错误的投资行为，是价格越涨胆子越大。高价了才开始乐观，说明一直没看懂又生怕错过下一波，如果既缺乏眼光又管不住情绪，超额收益就只能寄希望于好运了。

正确的思路是逆向操作，当大部分人都认为地产低迷的时候，大胆进场抄底。

3.定投房产

我作为一个经历多轮楼市涨跌的人，见惯了起起落落的风云变幻，每次人们说“房价以后不涨”的时候，房价很快就会迎来一波行情。

信仰是用来打破重建的，当你明白只要楼市的底层逻辑没变，无论政策如何干扰，房价都会继续上涨的时候，就应该坚定地买买买。

4.逢三退一

在你持有2套或以上房产的情况下，每当大市好的时候，就要卖掉手中相对劣质的房产，例如老破旧，县城的房产，以便回笼资金，在楼市下跌回调的时候去买更好的货。经过多轮置换，您手中的房产就会越来越优质。

你相信深圳罗湖60平方的老破旧，经过多轮的置换优化，最终可以变成深圳湾顶级地段的豪宅吗？

我身边这样的朋友比比皆是，理论上，无论你在深圳，还是杭州，成都，广州，还是哪里，只要你房子还在涨，经过优化，最终都可以变到当地顶级富人的地段。

千万不要爱上自住的房子，说到底，这社会谁都有地方住，中国没有多少人是睡马路的，大家缺的是资产，买房实质是理财，赚钱是唯一目的。

买房就等于养猪，猪仔养大了，宰了它换钱，然后去买更多猪仔…

5.财富传承

货币可以不断印，本身没有任何价值，真正有价值是实物资产。

如果你的父母在90年代就发达了，你是希望他们跟你说：

1、银行存了20万巨款，这是爸爸留给你的；
2、爸爸用20万在北京买了一套房，以后给你。

毫无疑问，后者的财富传承才是真正的保值增值。也许房价20年后，不像今天涨得这么厉害了，但是丝毫不影响它作为大类资产的投资价值，翻倍虽然难，跟随通货膨胀持续上涨是没问题的，何况还能长久收租。

在这个越来越残酷的时代，财富争夺非常竞争，随着社会的进步，最终阶层会趋于稳定，可能一套房子就决定了一个人的阶层。

你不为自己想想，也应该为子女想一下，现在不买，可能他以后一辈子也不起了。90年代，深圳的出租车司机、涉外导游，装修建筑工属于高收入群体，三五年的工资就能买一套房，但是这些人没有买房的意识，现在他们的子女长大了，房价已经是可望不可及。

早几年还没有滴滴打车的时候，我去深圳考察，开车的出租车司机就是这样的经历，提起这个事情，他说这是他一生的遗憾，不然他今天至少是一个千万富豪。

我知道这篇文章看完之后，有些人可能会愤愤不平，尤其是还没买房的朋友，但是成年人要知道的是：你怎么想不重要，关键是这个社会怎么运行。最后，祝每一位朋友都能拥有自己的资产，不断裂变升级！

转自：https://mp.weixin.qq.com/s/cPQ7WcWnqUEuyB1XoFgQKQ